张孝德:理性应对房地产风险可能引发的系统经济危机

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中国经济属于政府主导的经济,如果在房地产带来的收益中,政府是房地产繁荣的最大受益者,中国对房地产风险的应对,首先是让政府回归理性,以勇气面对。经济演化有另一个 铁的规律,天下没法免费的午餐。财富必须在成本补偿的等价交换中增值。房地产危机是中国经济增长必须付出的补偿性代价,同时也是中国经济改革与转型的倒逼动力。

   房地产风险是当前中国经济系统健康发展的最大隐患。如果房地产风险具有像地震一样没能预测的突发性、巨大破坏性的形状,必须你这每人个 深层重视,并提前做好应对系统危机处于的预案和对策。

   房地产风险必须深层警惕

   就像现代科技没能预测地震处于一样,现代经济学也没能预测房地产危机了吗处于。真是地震没能预测,但每次地震到来前一天,均有被你这每人个 忽略的征兆,房地产亦同。

   第一,房地产已陷入不相信“狼来了”的群体非理性困境。

   房地产危机并不一定没能预测,是如果越是房地产风险进入爆发的最后阶段,在高房价带来财富快速增长效应和冠部繁荣的作用下,社会越会陷入不相信房地产风险会爆发的非理性认识误区。目前中国的房地产正在进入群体非理性阶段。1998年停止住房内部分配,启动住房市场化以来,中国的房地产市场经历另一个 阶段:第一阶段,从1998年到808年,是住房消费需求主导房地产市场发展阶段。第二阶段,从808年到2013年是投机需求带动刚性需求阶段。房地产价格快速攀升,引发了社会对房地产泡沫的恐惧心理,使你你这个刚性需求提前入市,投机需求和刚性需求同时成为推动房价上升的因素。

   如果进入2013年以来,无论是从主流理论到政府,还是从刚性需求购房的每人个投资需求的人,都认为前几年所讲的“狼来了”是个谎言。如果凡是与房地产有关的数据都是利特大喜信。在你你这个 系列代表房地产利好的数字肩头,没能用数据证明中国的房地产处于泡沫并濒临破裂。但历史事实比数据更重要。从1929年美国房地产泡沫和股票泡沫破裂,到20世纪80年代日本房地产泡沫的破裂,以及1989年东南亚房地产泡沫破裂,都是在房地产市场一派繁荣之中,你这每人个 不相信“狼来了”的请况分处于的。在日本房地产泡沫破裂前一天的1987年1月、1988年1月、1990年6月,被调查者“持有土地是安心如果有利的”比例分别为:65.2%、66.0%、67.2%。从数据可不必须看出,越是接近泡沫破裂,你你这个 安心度比例越是上升。

   第二,被投机捆绑的刚性需求正在耗尽。

   目前最具有争议的是城镇住宅空置率,有的学者讲:“中国有6800万套空置住房,中国住房市场的现状是总量如果过剩”。有的则认为,全国空置房仅180万套仍处于合理区间。如果说空置率是另一个 无法核定的数据,没法争议比较小的是中国住房自有率你你这个 数据,可不必须从另一面说明中国住房供给总量现状。目前农村住房自有率98%,城市居民住房自有率85%。此外,还有15%的居民是两套住房,中国最雄厚的5%的人,最少有3至5套住房。再去掉 在建的住房,按照你你这个 数据,可不必须说目前中国的房子总量百分之百满足家庭必须。针对你你这个 大大问题,你你这个学者把中国房地产市场最大刚性需求指向了未来变成城市市民的2.5亿农民工。且不说2.5亿农民工与非 都想要进城,目前城市房价如果使城市白领阶层望而生畏,难道中国的农民比白领阶层更雄厚、对高房价更有承受力吗?

   第三,政府已陷入债务困境之中,房地产最大推动力如果大幅度衰减。

   政府不仅是房地产市场最大推手,如果也是房地产最大的受益者。全国工商联曾有统计调查显示,整个房价当蕴含61%是被政府拿走了,其中包括地价与极高的税费。根据官方数据粗略估计,政府和银行2012年从房地产获得的收入达47917亿元,占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。一方面是政府高额负债,当时人面可卖的土地资源没法少,政府作为房地产最大推动力的这只手,其推力大减,房地产市场就会骤然降温。

   第四,与房地产相关联的制造业再次出现了产能过剩。

   截至2012年底,我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等产业利用率仅为72%、73.7%、71%、71.9、73.1%。明显低于国际通常水平。针对哪些产业产能过剩的大大问题,从2013年底开始 了了,治理产能过剩纳入中央推进产业形状调整的重要工作之一。从经济系统产业关联看,哪些过剩产业恰恰是与房地产发展关联度密切的产业。哪些作为与房地产关联的下游产业,它们的过剩恰恰是房地产投资过剩在下游的表现。正是如果房地产快速发展,形成对哪些下游产业的强大需求,原困其盲目扩张。哪些产业过剩不仅仅是房地产投资过剩的前兆,更必须你这每人个 警觉的是,房地产泡沫一旦破裂,与此关联的如果产能过剩的产业,还面临着更加过剩的危机。

   第五,房地产风险爆发先兆显现。

   在地震到来前一天,有另一个 兆头值得关注,一是在你你这个局部地区再次出现冒气、水温上升等地理征兆。二是你你这个敏感性动物再次出现异常行为。三是气候异常等。目前,中国房地产风险趋于爆发的另一个 前兆也值得你这每人个 关注,一是2013年在你你这个三线城市再次出现了房市 “鬼城”。被媒体公认,2013年被称为“鬼城”的有12座。二是多次以非常之举规避风险,实现高额投资回报的李嘉诚在房市的举动,2013年李嘉诚出售了其在大陆上百亿的房地产。就像对地震具有敏感性动物一样,作为投资之王的李嘉诚,此举深意令人深思。三是国家统计局提前大选的数据显示,一季度房产投资下滑,三四线城市房价下降。

   理性认识房地产引发的系统风险

   房地产风险防范与应对,最大障碍是认识。最大风险是被房地产暴利诱发的人类的贪欲,使你这每人个 陷入不相信房地产泡沫会破裂的困境。应对房地产危机,首没能从治心开始 了了。

   美国著名经济学家加尔布雷思撰写的《1929年大崩盘》,通过对1929年美国经济危机的研究,深刻揭示了泡沫经济原困社会非理性认识大大问题。加尔布雷思讲到,在另一个 社会陷入非理性的困境中,最难的都是预测灾难处于的一种,可是“在一片大好形势的前一天,预测灾难必须的勇气”。中国经济属于政府主导的经济,如果在房地产带来的收益中,政府是房地产繁荣的最大受益者,中国对房地产风险的应对,首先是让政府回归理性,以勇气面对。

   自从房价快速增长以来,中央政府对房地产采取了一种谨慎的态度,自809年以来,中央政府出台了一系列的抑制房价调控政策。如果,在中国房地产市场进入高风险期,目前急需提升政府对房地产市场管理的应对心理:从抑制价格膨胀的谨慎心理上升为应对系统危机处于的理性心理。

   一是以理性应对危机到来,并不一定被冠部的繁荣所迷惑。

   你这每人个 绝必须以一般产品理论,来认识房地产市场。在房地产风险聚集中,具有赌博形状的房地产往往以虚假繁荣和投机利益诱惑,使社会陷入非理性疯狂。近代以来处于的一次又一次的重大经济危机的教训,一再证明,房地产危机一旦爆发,会原困房地产价格直线下降,像雪崩一样给经济系统带来严重的损失。经济学家加尔布雷思非常形象地告诫社会:“房地产泡沫就像一只雄厚气的气球,一旦被戳破,就不必有条不紊地漏气。”对此你这每人个 要有足够的应对危机处于的心理准备。

   1923年—1926年间,美国佛罗里达的房地产再次出现泡沫,1923年到1925年的3年间,地价上涨了5倍。到1926年,佛罗里达房地产泡沫更慢破裂后,也数倍下降。20世纪80年代日本房价在创下天价后,下跌70%左右;中国香港1998年房地产泡沫破裂后,连续下跌6年,下跌65%左右;1998年泰国房价曾跌掉3/4;中国台湾曾下跌80%以上;808年美国房地产崩溃,纽约房地产下跌了35%—80%,洛杉矶、旧金山房地产下跌了80%—80%,美国你你这个地区房地产下跌了65%以上。

   二是以积极心态准备过冬,应对系统危机的处于。

   经济增长像一年四季循环,从另一个 增长周期进入下另一个 增长周期,必须经历四季的循环。从802年开始 了了新一轮经济增长以来,你这每人个 如果过了10年增长的好峥嵘流年英文。目前中国经济要进入新一轮增长,必须经历另一个 冬天,完成新陈代谢前一天,可不可不可以 开始 了了新的增长。对此你这每人个 应该做好过冬的准备。房地产危机爆发,如果使经济系统产生一系列连锁反应:首先会引发金融系统风险。其次会引发与此相关的如建筑业、水泥、钢铁、玻璃等实体产业下滑和萧条。哪些产业萧条形成的三角债加剧金融风险。银根紧缩又会原困一大批中小企业倒闭,社会失业率增加,收入减少,也会造成银行存款减少,加剧银行的当时人房贷风险。此外,房地产危机,使政府土地财政不可持续,如果随着经济增长衰退,财政收入下降,会原困你你这个地方政府陷入债务危机的困境。政府的债务危机反过来也会加剧金融危机。

   而目前理论界有不同的看法,你这每人个 认为中国不处于金融风险。即使房地产贷款“全军覆没”,仅能影响银行完整性贷款资产的两成而已。如果截至2014年3月末人民币各项贷款余额74.91万亿元,房地产贷款占比为21.3%。可是 你这每人个 断定房地产危机爆发,对金融风险的影响可是这20%的次要。这显然是以直线、孤立的思维来研判房地产危机对金融风险的影响。房地产危机影响的不仅仅是房地产自身,可是会引发多米诺骨牌效应,原困整个经济系统危机反过来影响到金融系统。房地产对GDP贡献率在10%左右,与房地产关联度最大的建筑业,2013年占到GDP总量的6.8%,是中国第四支柱产业,其中男性农民工的一半在建筑业。2013年土地财政收入4.1万亿元,土地财政收入占到地方财政的80%以上。你你这个 系列数字的肩头,他不知道们房地产市场塌陷,如果引发系统性危机。

   三是以勇气承担转型成本,让危机成为中国改革与转型的倒逼动力。

   经济演化有另一个 铁的规律,天下没法免费的午餐。财富必须在成本补偿的等价交换中增值。房地产危机是中国经济增长必须付出的补偿性代价,同时也是中国经济改革与转型的倒逼动力。

   801年至808年的八年间,煤炭价格涨幅达到585%,此期间全国煤炭企业的平均吨煤生产成本由801年的110元上升至808年的311元,上涨幅度为183%。这原困煤炭每吨毛利润增长4倍。据国家统计局城镇入户调查的口径计算,过去十年间,我国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%。一线城市房地产价格增长8到10倍。从经济学原理看,这原困,因价格成倍上涨的财富,其中一次要属于泡沫财富。如果与哪些财富对应的,不都是内部财富增长,可是名义财富。在一定时间,价格上涨形成的拉动效应,会原困内部财富的增长,但价格增长快于实体财富增长,没法这次要财富就会成为名义投机财富。如果说是没法成本的免费午餐的财富。当另一个 经济系统,“免费午餐式的财富”成为财富的主导来源时,让经济实现转型升级,是绝对不如果的。如果企业通过投机就能获得高额利润,就不如果通过成本更高、风险更大的技术创新来谋取发展。如果政府在原有体制内通过土地财政可不必须获得高收益,让政府通过更大力度的自我改革来获得红利的动力就不处于。

   总之,中国经济转型也必须在付出成本中进行,而你你这个 成本可是危机形成的倒逼动力。必须通过危机,把哪些浮财清算前一天,经济增长可不可不可以 恢复正常财富创造机制。必须随着浮财的清算,可不可不可以 使贪欲膨胀的心理回归到真正的理性经济上来。可是 ,对于房地产引发的系统危机,从经济自身增长周期看,并不一定都是坏事,而恰恰为经济转型和改革提供了倒逼动力和机遇。就想要这每人个 仍期望中国经济在持续的繁荣中,实现经济转型,被动接受到来的危机,你这每人个 如果付出更大的代价。

   (作者系国家行政学院经济学部副主任)

   来源:中国经济时报

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